房产中介基础知识

『壹』 房产中介要掌握的知识技能

1、树立正确的工作态度，做好心理准备

做什么工作都不容易，更何况是房产中介这一行业。当你决定进入房产中介时，就要做好一切心理准备，因为这一行业中少不了人与人之间的勾心斗角，还会遇到许多困惑、压力和谩骂等等。当你做好吃苦耐劳和承受压力准备，你才能在这个行业呆的更久，站的更高。

2、充实自己的房产知识，提升自身专业度

刚开始工作一定要沉下心，从小事做起，打好业务基础。专业知识、房产知识，销售知识、职业素养以及相关行业的知识等都要不断的汲取，提升自己的能力，为以后的工作做好充分准备。

3、做好商圈精耕，获得更多房客源

房客源的开发最重要的来源之一就是商圈精耕。每个房产经纪人都有自己要负责的商圈，把这个商圈经营管理好，才能拓宽房客源渠道，创造更大的效益。

4、房源推广做到位，吸引更多客户

互联网盛行的今天，很多房产经纪人借助网络推广房源，提高推广的效率，节约推广的成本。最能拿出来说道的就是利用易房大师房产中介管理系统的房源群发功能，房源一键群发，快速到达近20多个房产网站上，代写房源标题描述，并且对已发布的房源一站式管理：刷新，预约刷新，上架，下架，删除，重发等操作，让你的房源始终处于网站的首页位置，提高房源的曝光率。

5、真诚服务客户，维护好客户关系

无论在销售的哪个环节中，当我们面对客户时，一视同仁，不能因为客户的某方面因素影响对待客户的态度，全心全意的为客户服务，让客户满意，才能与客户建立信任。随着时代的变化，人们越来越重视服务，谁能提供给购房者更多的服务，谁留住客户。

(1)房产中介基础知识扩展阅读:

新手房地产中介要注意的问题:

一、行业之路

干一行爱一行，既然选择了房产中介行业，首先要做到对这个行业充满热爱。要知道你为客户提供的产品是你的服务，和客户建立充分的信任，以专业和真诚去打动客户，只有走心的服务才能让开单变得简单。

了解掌握行业的相关知识是开单的基础，如果你对自己的行业都不了解，客户一问三不知，如何让客户感受到你的专业，放心你的服务呢？当然，在不断学习掌握专业知识的同时，还要多善于倾听，并且学习口才交际方面的技巧，多倾听客户的需求，并流利的把自己的意见和建议表达给客户，抓住客户的痛点才能事半功倍。

二、未来之路

迈入房产中介行业的第一天，就应该有未来规划，只有对你自己的未来有清晰的目标和规划，你才能在这条路上走得更加自信和从容。

关于未来的规划，也许你想先定一个小目标，一天、一个月、一年开多少单，成为销冠；“不想当将军的士兵不是好士兵”，也许你希望一步步晋升到店长乃至更高的职位；也许你只是想成为一名优秀的经纪人，为客户提供最好的中介服务.....

不管你如何规划你的未来之路，都要记住脚踏实地，不要把这份职业当作工作，而要把它作为一份事业，为之奋斗努力，到最后你会发现，你不仅达到了你的目标，还收获了更多人生宝贵的财富。

三、从心开始

不管你是从事什么行业，不管你做什么事情，都要做到两个字“用心”，作为房产中介小白，一切都是从新开始，也是从心开始。用心学习，你才能快速掌握专业知识和技能；用心服务，你才能得到客户的信任和肯定；用心工作，你才能实现自身的价值。

保持信心，让客户感受到你的自信是成功的第一步；保持耐心，没有难搞的客户只有没有耐心的经纪人；保持诚心，用你的真诚打动客户。一切从心开始，当你有了一定的成绩，也要不忘初心，砥砺前行。

四、未来已来

未来已来，你真的准备好了吗？你以为的未来其实就是现在，在科技高速发展的今天，房产中介行业也在不断发展更迭。

做为一个中介小白，你更要跟上时代发展，快速掌握房源、客源等信息和数据，例如应用“智汇+”等房产中介管理软件对房、客源进行管理，为客户提供真实有效的房源信息，实施与客户线上沟通交流，提高工作效率，促成成交。

未来就掌握在你自己的手中，从现在开始启程，从心出发，朝着自己的目标不断努力，将来的你一定会感谢现在奋斗拼搏的自己！

『贰』 从事房屋中介工作需要知道哪些知识

从事房屋中介工作需要知道哪些知识:

1.经纪人的首要任务是销售，如果没有销售，业绩就没有有希望，企业也没有希望。

2.同时，销售代表的工作还有势在拓展，只有销售也是没有希望的，因为你销售出去的是房子和服务，而只有不断拓展市场，以诚信待客户，才能够建立起长期的市场地位，赢得长期的市场份额，为企业的销售渠道建立了重要的无形资产，为自己赢得了稳定的业绩。

3.优秀的房地产经纪人，不仅仅是带客户看看房子、谈谈价格、签约和收取佣金，应该掌握更多的房地产相关知识：金融、保险、投资理财、法律、物业管理、装修装饰等等，给客户提供全面的投资理财知识，成为客户信赖的理财专家。

『叁』 房地产中介的最基础知识，怎样才能快速掌握

我只能随便告诉您一点：
1.你首先要熟悉你所要经营的东西。
2.你要实地去看回房，了解所有的户型，记住答随时在卖的房子，或租的，必须得。要不客户问你时，你回答不出，客户对你的信任程度就降低了。如果一个房产经纪人连他所要经营的产品都不了解，你怎么去卖呢？
3.多听其他业务员之间的谈话，取其精华。
4.最主要的是用心，自信。
5.不要着急，慢慢用心去体会，你可以做好。
6.做这一行其实就是考验心理承受的。
就这些，慢慢的你就知道其中的奥秘了。

『肆』 作为一个房产经纪人应该掌握的最基本知识有哪些

房地产税收知识：
中国现行房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。
一、房产税：房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
1、纳税人：凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人的纳税人。
2、课税对象的征税范围：房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
3、客税依据：对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余值为计税依据计算缴纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。
4、税率：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
5、纳税地点和纳税期限：房产税在房产所在地缴纳。房产税按年计征，分期缴纳。
二、城镇土地使用税
城镇土地使用税是以城镇土地为客税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
三、耕地占用税</p>耕地占用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
四、土地增值税</p>土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
五、契税</p>契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。
1、纳税人：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。转移土地房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换、房屋买卖。
下列行为视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
1、以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
2、客税对象：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
3、税率：契税的税率为3~5%，安徽省的契税税率为4%，合肥目前的契税税率为4%，但购置普通住宅减办收取。
4、计税依据：契税的计税依据是土地、房屋产权转移时双方当事人签定的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、满价等逃税行为，征税机关认为必要时，也可以直接委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
六、相关税收
1、营业税、城市维护建社税和教育费附加
1.1营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。
1.2城市建设维护税：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
1.3教育费附加：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。
1.4企业所得税：是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
1.5印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。印花锐的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。

『伍』 房产中介的基本常识

你要先明白房产中介是做什么的，简单的说就是牵线，如何能让双方满意并顺利的办理内好各容项手续就是功夫了，怎么才能练就一身过硬的功夫就要靠你平时的努力和付出了。刚开始公司会让你去跑盘，跑盘很辛苦也很无聊，但很重要。只有真正的了解了周边小区、楼盘的环境、物业、基础设施等的情况才能开始接下来的工作。再有就要熟练的掌握一些基本的中介知识，比如公司的情况介绍，各种税费的计算，相关的法律规定等等。之后才是你真正能开始工作——寻找客户和房源，你可以从网上、街上的广告和进店的客人中寻找你自己的客户。房子一定要亲自去看过才可以（包括你的房源和公司主推的房源）做好记录很重要。客户的基本情况一定要搞清楚，比如付款方式（是否全款还是贷款）、用途（办公、居住还是两用）
总之，中介是个很辛苦的行业，压力很大，大部分是付出与回报不能成正比，主要就是看你是不是够勤劳，能不能坚持。
祝你能成功，希望能对你有帮助

『陆』 我刚入行房产中介，请问需要学习哪些相关知识

房地产中介在运作过程中要涉及的知识面比较广，既有房地产经纪、房地产估价、房地产咨询等专业知识，又有经济学、法学、城市规划学、建筑学、统计学、会计学、心理学以及房地产开发经营、房地产金融保险、房产测绘和环境等知识。

(6)房产中介基础知识扩展阅读：

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。

综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

网络-房地产中介

『柒』 房产中介基础知识.和有关房地产方面基础知识

评估费收费标准，国家没有明文规定，而是随行就市，也就是评估机构收费标准由市场调节。北京市中介机构目前的收费标准是：房屋总价100万元以下（含 100万元）的，收取评估总价的0.42%，100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%，500万元到2000万元的收取评估总价的 0.12%，2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%，5000万元以上的收取评估总价的0.012%。例如，一套 150万元的房屋，今后需缴纳的评估费将为100万×0.42%+（150万-100万）×0.3%=4200+1500=6700元。
但一般来讲，既然你已找了中介，那应由中介机构代您寻找评估机构，评估费用也是有的谈的，一般中介会给你压一些价格。据经验看，评估几十万左右的房产，评估机构收费大约在1500元左右，可以说，你的费用并不高。
你所说的负担的各项费用，都是一定要负担的，其中的大头是中介费和契税，其他的并不高。评估费，也是必须要交的，不属于乱收费。因为办理贷款和过户，是必须要进行房产评估的。所以，您尽管放心。

过户税费标准

①登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住房，双方各按买卖房价总额的2‰交纳。
②转让手续费：住房按每平方米6元交纳，由转让双方各承担50%；非住房转让手续费，按每平方米18元交纳，由转让双方各承担50%。
③契税：受让人按成交价格（或市场价格）的3%缴纳契税；个人购买售价在5000元/M2（含本数）以下自用普通住宅（不含别墅），于1999年 8月1日后签定合同的，按成交价格的1.5%缴纳契税；市内六区范围内，个人购买售价在3000元/M2（含本数）以下自用普通住宅，于2002年10月 1日后签定合同的，按成交价格的1%实际缴纳契税。
④印花税：存量房按合同记载金额的0.5‰的税率计税，各自全额贴花。房屋权属证书每本5元。
⑤工本费：核发一本房屋权属证书的，免收证书工本费；向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。

保险费：贷款额 X 贷款年限 X 0.06%

合同中注明是十五万是为了少交税，契税，印花税等都是按照房价的百分比算的，此外，今年新规定，凡商品房购买后五年内又出卖的，要交5.5%的营业税，也是按房价的百分比算的。你这种实际价格和合同价格不一致的俗称“黑白合同”，“阴阳合同”或者“鸳鸯合同”，这种对你买房人不利，中介的这种行为属于逃税行为，万一被查出，属于《合同法》上的无效合同之一，合同被宣布无效后，按照合同上的金额返还财产的话，你只能得到15万，除非你们另立约定，明确规定房屋的价格。另外还有一个更值得注意的，你以后再卖房子的话，是以你卖出的价格减去你买入的价格，你买入的价格是以你合同价格算的，现在你的合同价格低了，以后出卖时的差额就大了，卖房子交的费税就多了。如果你以后还要把这二手房卖了，你现在合同签低价就不划算了。

贷款涉及到的费用有，保险费/担保费，律师费/公证费，评估费（期房就不需要交了），抵押登记费等等，使用公积金贷款可以不交其中的律师费，商业贷款可以不交评估费。

你是用公积金买的二手房，所以要交的费用由评估费，保险费（担保费），至于律师费，公积金贷款应该是不需要的，你可以再详细询问一下中介公司。
以下一些资料你可以参考。
买二房要注意的事项：

买二房签合同要注意的事项:
1：要看房地产证，或抵押合同原件，或房地产买卖合同。没有原件，复印件也行，主要是核对面积。
2定金要求托管在中介房，等中介查档确认无瑕疵方可转定给业主。
3首期要在中介方或银行托管，还有首期到位的时间一定算好，不然万一不能按合同约定的时间到位首期款可是麻烦了。
4：收楼时间一定要清楚。
5、确认自已该交的交易税费
6，看清并理解备注的内肉。

商业银行按揭贷款利实行的是最低限制政策：即商业贷款利率（年利6。12%）的0.9倍，就是年利5.508%，月利：0.459%。没有上限，中国是大陆统一样的。。一般来讲。在买第一套房子贷款时享受最低优惠利率。即月利0.459%。第二套就要看银行和你的信誉

过户时要交的税费:
买家:
公证费
契税
印花税
查证费
交易税
佣金
业主:
营业税等
个人所得税
赎证费
印花税:

按揭税费:
买家:
评估费:有些公司还可能收按揭手续费:
下面有一文章你可以参考下:
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。
最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

挑选“二手房”四大技巧
住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。
查明产权状况
“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。
选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。
考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
了解物业管理状况
对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。

二手房砍价技巧
目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。
旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。
砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。
也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。
另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。

二手房安全交易四步走
第一阶段心理准备
针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。
不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。
想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。
第二阶段市场考察
看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。
房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。
第三阶段房屋交易
卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。
第四阶段物业交割
正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦

买新房要注意的事项：

1、一定要看五证二书,2、一定要选择品版开发商

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

购房过程中涉及的法律问题

作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

具体讲，涉及到一些法律问题。

第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这 5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定” (订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险

『捌』 房产经纪人应该具备哪些专业知识

1、熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定；

2、熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作，处理解决房地产经纪业务的疑难问题；

3、运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务；

4、指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。

(8)房产中介基础知识扩展阅读：

房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；

（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

（六）改变房屋内部结构分割出租；

（七）侵占、挪用房地产交易资金；

（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；

（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；

（十）法律、法规禁止的其他行为。