银钻房产
❶ 唯一房产是什么意思
唯一房产，一般指登记在本人名下，房产证面积低于90平方米的房子。
如果子女成年，又购买了房屋版，也属于唯一的房屋。
这主要是国家限制房屋屯积，而采以税收的杠杆而限制个人购买房屋的措施，作到住房是住的，不是炒的目的。
唯一房屋交易，可以免掉营业税及个人所得税。
法律链接：《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如权因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
❷ 房地产销售道具都有哪些
转贴，自己慢慢看。有好处没坏处。
买房谈判十五招
（一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。
（二）让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。
（三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。
（四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。
（五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。
（六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％，你可让他40％，如果对方说你应该让我60％时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。
（七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。
（八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。
（九）记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步
（十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺。
（十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。
（十二）不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够多的话，他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。
（十三）不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。
（十四）假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过。
（十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格；在谈判的过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。
购房杀价有哪些窍门？
有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对 于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后 不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价
买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。
一要不动声色、多方了解
1 看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养 周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。
2 掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。
3 让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家， 一可卖得高价，再者比较简单。
二要摸透卖方心理：
1 卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。
2 了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方信得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。
3 定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。
杀价原理：
1 暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
2 拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。
3 合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
4 欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。
除了地段，嘈音，户型，开发商有没有五证（这些当然包括有没有升值的潜力了)
物业管理更是不容忽视的，还要挑选”性价比”最好的。
1,建筑商的信誉.买新房会面临一些风险,比如:建筑商破产失踪,追讨无门;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房货不对版,质量合要求等等.
2,不要被建筑商的样板房所迷惑.要知道那种美仑美焕是用钞票贴出来的.在样板房中要感受的是结构是否合用,大小是否合适.要计算update所需的花费.
3,建筑尚都喜欢用自己的购房合同,里面条款的主要保护对象是他自己.请房地产经纪和律师才能对买房者自己的权益更有保障.
4,新房检验必不可少.新房的检验侧重在室内.验房师会检查是否有未完工,缺漏和质量问题.会对新房的设备,管道系统,通风系统,采暖保温系统进行全面检查,并会在完工接收证书和保修证书上详细记录.还会告知新房的一年,二年,七年保修的内容.所有的这些记录是与建筑商就未完工事项及质量问题进行交涉的依据.
5,许多建筑商不容许在新房交付前公开转手出售.要考虑在新房建好前如果自己的工作,家庭情况有变化而要采取的措施.对买新房进行投资的,更要注意炒卖楼花的可能性.
6. 选择有经验的经纪, 新房不讲价, 有人帮助, 何乐不为!
1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园，且一定是花园。
2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个毗邻江湖、山川。其实，可能差几十里路，您只有对照坐标，在真正的地图上查找，您才会知道这楼盘的真实位置。
3、看清价格 购房人应弄明白是均价还是起价。如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买时，楼价也会下调。
4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将后者当前者，效果图是电脑拟制的，别当真。否则，您会失望的。
5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引力，但是您别被它迷住，得亲自去看看。因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多。
6、了解开发商 购房人看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖。不了解别轻易购房。
7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠，却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假，别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑，更别为各种名目的优惠而心动。
8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号，只说保证产权您可别买。授予产权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的。
9、仔细看按揭，算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。
10、其他 别忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺，您在签合同时，更别忘了这些内容。连连购房“陷阱”全知道：
一拨又一拨的购房热，使有的买家往往失去理智，不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生，从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么，在实践中，有哪些需要购房人在买房时加以警惕的陷阱？
广告陷阱
为了卖掉房子，有的开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、景观、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述，但对于这种承诺不写在合同里。结果当出现绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。
发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全看广告。
销售陷阱
国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，有的开发商就给买房人设下了陷阱：
其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。
其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是拣最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。
在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售（开盘）时，开发商往往会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”（通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间）来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高。
其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红（红色标识代表已售单元），让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。
其四，设置定金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，售楼人员就会要求客户先交500到1000元的“小定”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大定”。而一旦客户把“大定”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子，但为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。
“五证”陷阱
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。
但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。
合同条款陷阱
客户决定购房了，得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40％的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
特别提醒您：
为避免购房人吃亏上当，建议您防止陷阱的对策如下：
第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要，但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士（特别是专业律师）咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的，唯此，才有可能较好地维护自己的合法权益。
其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商（售楼人员）处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商（售楼人员）做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。
再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信一些开发商（售楼人员）的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。
最后，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察，一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时，为有效地维护自己的正当权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。
买房首先从位置和距离来讲，要先确定好自己的目标。同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻，要考虑到现在与未来的资金承受能力，从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度，这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。
要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要，是否符合生活上的便利以及居住的舒适度。现在精装修房比较多，要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一。而对于毛坯房来讲，一定要注意房屋内部的格局合理性，包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样。
目前很多投诉热点都在期房上。新的商品房合同从3月5日起开始使用，其中有很多注解需要买房者注意到的，包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利。
物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟，应该在买房前弄清楚物业的收费标准，以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是，要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的。
从整体的购房趋势来看，房价的上涨是毋庸置疑的。未来2到3年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房。因为今后的政策对开发商的要求会越来越高，加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高，这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求，不必持币待购，今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高。
购房过程中涉及的法律问题
作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
个人在购房中，大体上分三个阶段。
第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
具体讲，涉及到一些法律问题。
第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。
所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
隔着泪望天
❸ 钻石家族的名车和房产被法院查封
因为借款未还，2010年10月15日，无锡市北塘区人民法院贴出公告，对象分别为施长聪、汤艳芬、施寅寅及其妻子，和无锡市钻石家族珠宝有限公司、无锡蓝忆珠宝有限公司。而向法院申请这个民间借贷纠纷仲裁诉前保全的是一名钱姓男子。根据资料显示，钱某某分别在2007年1月至4月，分两次共计借给施长聪、汤艳芬、施寅寅一家2700余万元，按照协议，施家每个月要还给钱某某60余万元。但至2010年10月,钱某某向无锡市仲裁委员会申请仲裁时，施家尚欠钱某某770余万元没有归还。
无锡市北塘区人民法院受理了钱某某与施家的民间借贷纠纷申请仲裁诉前保全一案后，依法对施家公司、个人银行账户、房产及相关资产进行了冻结和查封。据资料显示，法院从蓝忆珠宝、钻石家族公司账户及施长聪、施寅寅的个人银行账户上调查出并冻结掉的资金仅7万余元，其中钻石家族公司账户上的金额仅有800多元。这和施家开设珠宝公司，及其此前施家行为处事给人留有“是做大生意”的印象相比，简直可以说是让人大跌眼镜。施寅寅妻子个人银行账户上的200余万元，也被法院冻结。
此外，法院还查封了施家的一辆宾利汽车。而施家此前名下的包括摩天360大厦2105室在内的无锡多处房产，经法院调查发现，其中有两处已经早就转卖他人，其中就包括此前他们长期居住的位于无锡市北塘区那个小区的房产。而目前被法院查封的施家两处房产，根据资料显示，这两处房产的所有人均为施寅寅，但从2006年至2009年分别被抵押贷款了900余万元，其中涉及到2家银行和一名陈姓自然人。在900余万元的借款中，陈某借给施家500万元。
而在无锡市崇安法院，也有一起针对施长聪、无锡蓝忆珠宝有限公司的公告，内容是涉及无锡市钻石家族有限公司借款纠纷的。但令人意外的是，当记者试图通过法院联系起诉方当事人，但其代理律师却通过法院向记者表示不便接受采访，并且不希望法院透露有关他们的任何信息。
曾任行业协会副会长
经侦部门已经介入调查
蓝忆珠宝、钻石家族两家珠宝店，早已是人去楼空；电话、手机，均已联系不上；对法院的公告，施家也是置之不理。一时间，随着施家一家三口的莫名消失，仿佛也更激发了人们特别是网友的探知欲，不时有人在网上发帖询问钻石家族、蓝忆珠宝的近况。快报记者经多番联系寻找到了几名知情人，试图通过他们的回忆，尽可能还原，在突然消失前，施家是怎样的生意人？
有知情者告诉记者，施长聪在出事前，曾担任无锡市金银珠宝玉石行业协会的副会长，而在去年10月左右，协会相关负责人改选时，却怎么也找不到他了。记者联系到无锡市金银珠宝玉石行业协会的一位主要负责人核实此事，得到了肯定的答复。
这位无锡市金银珠宝玉石行业协会主要负责人告诉记者，施长聪是在上世纪90年代末开始在无锡从事珠宝生意的，其经营的蓝忆珠宝，一开始就是在无锡各大商场里开设专柜。因为经营得有声有色，所以在2006年4月，施长聪当选为无锡市金银珠宝玉石行业协会副会长。去年10月份是协会4年一次的改选日子，可是协会怎么也联系不到他，所以，他的副会长及其企业的会员资格也都自然被取消了。
此前有一个珠宝专业网站曾对无锡蓝忆珠宝公司进行过报道，通过该报道，快报记者了解到，施长聪的“蓝忆珠宝”2000年在无锡诞生，而五六年后，在苏南的无锡、江阴、苏州、常熟等城市都有了“蓝忆珠宝”的身影，且销售额已比开业时增长了20多倍，年销售额约2000万元。在此次采访中，作为蓝忆掌门人的施长聪笃信：诚信是金，质量是命。这个报道中还提到了施长聪掌舵的“蓝忆珠宝”此后的发展计划还要东进昆山、北上张家港、南通，西挺常州，先沿着沪宁线发展，下一步再向外省扩张。但在此时，这个原本被期望打造和实现全省乃至全国连锁的珠宝公司，已悄然湮灭。
一位在无锡珠宝行业颇有威望的知情人告诉记者，很奇怪的是，即使是施长聪担任了协会副会长后，他跟业内的人交流也并不很多，私交就更少了，“因为大家都是生意人，平时见面客气几句还是有的。”
这位知情人告诉记者，曾经有人问过他，施家的珠宝生意是不是来钱很快，很容易赚钱，不然怎么会经常换几百万元一辆的名车，他儿子结婚时的豪华车队也算是流传锡城的一段佳话了。“其实做珠宝生意，利润并不是像外人想象的那么丰厚，因为这个行业也是高税赋行业，所以一般能做到20%左右的毛利率、10%左右的净利润，已经是很不错了。”这位知情者说，据他所知，像蓝忆珠宝此前主要是在大商场租柜台做珠宝生意的，那个成本比专卖店还要大。这位知情者表示，其实施家的“蓝忆珠宝”和“钻石家族”在无锡珠宝行业内，体量并不算太大，按照他们此前的规模，一年能赚个两三百万元的净利润已经是很可观了。
一位早年和施家有过生意来往的知情者告诉记者，施长聪一家从上世纪90年代末从福建来到无锡，一开始做的珠宝生意，不过还兼带做些二手车生意。“施家人平时为人不错的，待人接物都很客气，施长聪对自己的职员也都不错，叫店员都昵称‘宝贝’的。”这位知情者说，施寅寅最大的喜好就是玩车，还飙车。“（施寅寅）他开过的车有奔驰、法拉利、保时捷等等，而且有段时间老喜欢跟人飙车。”这位知情者透露说，其实施的车技并不是特别好，但老是不服输，要跟人比赛车，曾有次跟人比赛从太湖大道一头到另一头谁的车快，结果施寅寅跑输了。
这位知情者还透露说，据他所知，施家的资产也就是千万元级别的，但他们家的排场，特别是从施寅寅经常换名车、跑车的手法上来看，似乎给人的感觉像是个亿万富豪。这位知情者也向记者证实了，其实在2010年年初，施寅寅结婚时，法拉利、兰博基尼、保时捷等十数辆名贵跑车中，除了施寅寅平时自己开的车外，其它绝大部分都是一些车友来凑热闹的。这位知情者透露说，喜欢玩车的施寅寅此前在国内多个知名的汽车论坛上十分活跃，但从去年10月份左右开始，他就悄无声息了。而对于此次坊间流传的，施家因赌博输掉十几亿财产，并负债累累、卷款外逃的说法，这位知情人表示，虽然坊间是这样流传，但应该金额不会高达十几亿这么多，一两个亿也许是有可能的。
快报记者也从无锡警方了解到，目前警方的经侦部门已经对施家的公司开始了调查，但因目前正处于调查阶段，尚不能向媒体透露相关情况。
经过几天的走访，快报记者了解到，包括施家的珠宝公司所在大楼的物业管理人员、包括无锡市金银珠宝玉石行业协会的人员都表示在去年10月前后发现施家父子不知所踪。而钱某某向无锡市仲裁委员会申请仲裁，要求施家归还所欠借款也是在去年10月份。也就是说在去年10月前后，施家珠宝公司已经遇到了大麻烦。而这个大麻烦，让他们一家三口不得不从现实中消失。
去年1月，施家还在为儿子大办喜事，到10月也不过9个月的时间。在这9个月中，究竟发生了什么事，能让一个曾经风光的“钻石家族”悄然湮灭呢？快报会密切关注事态的发展，并及时向读者报道真相。
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❺ 有3处铺面,再买住房能在银行办按揭吗
石家庄二手住宅市场调查报告
“新房卖年限，二手房卖地点。”除了价格比新房低，二手房的地点优势是购房者看重的一项重要因素。随着一批市民将住房以小换大，以旧换新，给二手房市场提供了源源不断的房源，吸引了一大批刚参加工作的年轻人、退休的老年人、外地来石家庄安置群体购买二手房，成为二手住宅的购买主力。
随着石家庄城市化进程的加快，拆迁力度的加大，二手房市场又会出现一个不小的高潮。以下是从银河网查询到的一篇文章，是去年发的资料，希望对大家有一定的参考价值：
一， 石家庄房屋中介及贷款中介
走在石家庄的街道上，我们很容易看到房屋中介的招牌，并且这些招牌上往往也很显著的写着“贷款中心”的字样。
（一）规模较大的房屋中介：
百府房产、旭日房产、万家和房产、天昊贷款中心、正大房产、21世纪、22世纪，舒心家园等
这些房屋中介公司的经营项目和业务种类主要是：
（1）房产：房屋租赁、二手房买卖、代办过户、商品房销售策划、商品房代理销售。
（2）贷款：二手房贷款、公积金贷款、住房贷款转公积金贷款、投资经营贷款、循环贷款、信用贷款。
调查发现，基本所有的房屋中介公司都不是很了解银行的转按揭业务，所以在他们的服务项目中没有转价按这一种类。从银行了解的信息显示目前石家庄各家银行基本没有推广转按揭业务，即使有这项业务的光大银行、石家庄商业银行，转按揭业务开展量并不大。
（二）规模较大的贷款中介
除了以上各家房屋中介高调从事贷款业务之外，房贷城和银钻房地产顾问有限公司算是比较专业的贷款服务中介。他们共同的特点是直接在街头开设贷款营业厅。
（1）房贷城
房贷城在石家庄是比较知名的贷款中介，目前有服务大厅9处。分别开设在石家庄繁华的路段，办公面积一般30多平方米，客服人员一般有3-4人。房贷城开展的业务品种跟上述的房屋中介是一致的。
（2）银钻
银钻房产顾问的经营方式跟房贷城相似，但规模不及后者，在石家庄目前有2家营业机构。在其店面还可以看到寥寥几款房屋出售信息。
（三）贷款服务收费
从走访调查的信息可以知道，石家庄的贷款服务收费是非常透明统一的。具体如下：
评估费：0.5%（评估公司）
风险担保金：1%（中介公司）
服务费：500元/套（中介公司）
见证费：200元/套（律师所）
抵押费：80元/套（房管局）
工本费：50元/套（银行）
印花税：0.05%（银行）
二，石家庄担保公司
在石家庄的各大报纸没有发现担保公司的踪迹，从各家银行了解的信息也说明石家庄基本没有专业的担保公司，除了石家庄房管局下属的石房置业担保公司。
石房置业担保公司位于石家庄房管局大楼旁，上午10点多钟，走进石房担保公司，100多平方米的办公大厅内空无一人，在内等侯20多分钟仍然没有见到一位工作人员。从室内的摆设可以看出这里并不是被废弃的办公场所。
从石房担保公司的墙面上，我们了解到石房置业担保公司抵押担保贷款流程如下：
选房咨询
参阅置换担保办法
填写个人贷款担保申请表
检验担保必要证件
签定购房合同
联系放贷银行
交30%的房贷，办理借款手续
签定抵押担保合同
移交住房
履行《借款合同》偿还贷款
未按规定偿还本息 按时付款
银行追索公司代缴 期满终止合同
公司向借款人追偿 移交产权
六个月不偿还
公司处置抵押房产
抵押处置款分配
借款人自寻住所
三， 石家庄房屋管理局
石家庄房屋管理局（石房大厦）和房产交易所位于不同的地方，但工作内容是一致的。石房大厦的四楼是办证大厅。连续2天，据观察在此办理业务的人都不是非常多，除工作人员外大约有20多人。房产交易所办事大厅面积不大，大约有10多人在此办理业务。
从房管局了解的抵押贷款信息跟从其他渠道得到的资料完全吻合。例如：评估费0.5%，风险担保金1%等。
另外，石家庄房管局承诺的办事效率为：抵押贷款5个工作日，过户10个工作日。
石房大厦的二楼和三楼是房屋中介公司的铺面，每层楼有8家公司，但基本没有人在此咨询业务，有些中介公司已经是“名存实亡”。
四， 石家庄银行
本次调查的银行有石家庄商业银行、中国建设银行、中国工商银行、交通银行。招商银行和深圳发展银行在石家庄没有营业机构。
石家庄商业银行在市区有60多家营业点，并且大部分营业点都办理个人消费贷款业务。从其他银行了解的侧面信息反映石家庄商业银行在个人贷款要求上并不是很严格。其个贷部经理介绍目前石家庄商业银行没有签约合作的贷款中介公司和担保公司。跟“房贷城”之类的公司合作方式为：中介公司提供客户，银行审批，通过或不通过。这位经理还介绍说，虽然像“房贷城”这样的公司没有跟银行签定合同，但一旦其提供的客户违约，“房贷城”会主动先垫资，然后再向客户追讨。石家庄商业银行目前也正在考虑跟有多年合作关系的中介公司签定合同。
建设银行、工商银行和交通银行同中介公司的合作关系跟石家庄商业银行基本一致。综合各家银行的贷款品种，我们可以获得以下信息：
（1） 个人住房消费贷款不低于总价款20%的首付款
（2） 住房贷款期限最长40年
（3） 贷款最高限额为抵押住房评估价值的70%（条件好者可达80%）
（4） 个人经营性贷款（循环贷款）期限为2年，可以先付利息后付本金
（5） 抵押贷款不需要第三方担保
（6） 转按揭业务需要担保但业务量不大，了解的人不多
（7） 成功推荐贷款客户给银行有奖励（礼品）
五， 石家庄基本信息介绍
（1） 石家庄有11个地级市、23个县级市、109个县、6个自治县。60多个市县对外开放，全省面积19万平方公里。
（2） 2006年石家庄城市居民人均可支配收入11250元，比上年增长12％。
（3） 石家庄市区便利地段新房价格 5000左右。二手房价格4500左右。
（4） 石家庄郊区地段新房3000-4000左右，二受房2500左右。
六， 调查总结
石家庄有着成熟的，竞争激烈的贷款中介市场，但银行同各中介的合作关系仍然没有建立起有效、快速、科学的制度。在石家庄我们面临的竞争对手不仅是专业的贷款公司还有街头巷尾的房屋中介公司，他们在当地的势力已经不可小窥。
进入石家庄这个市场，虽然面临的困难比较大，但可喜的是通过本次调查发现在石家庄基本没有内部体系建设既可以迎合银行又可以招徕客户的中介公司，这就是我们的优势。并且像业务做的比较好点儿的“房贷城”仍然是本土企业，资金实力恐怕是无法跟我们抗衡的。
只要我们能够有效、快速的组建起营销渠道，不断开拓大量的客户资源，我们在石家庄不仅可以跟银行建立起有良好的合作关系，也一定能够成为当地金融中介的领导者。
（仅供参考）
❻ 建设银行钻石卡需要什么条件
申请主卡须年满18周岁且不超过70周岁;申请附属卡须年满13周岁，附属卡申请人版年龄不满18周岁的，须由其权法定监护人在申请表上签字认可。
具有完全民事行为能力和偿还能力的自然人，可凭本人有效身份证件和相关证明文件申领个人卡主卡。
具有一定社会地位或年收入超过申请人工作所在地（同上）人均年收入5倍、资信优良的申请人，经本人申请或经本人同意，可申请金卡。
❼ 大额资金现在存银行吃利息会亏吗咱小老百姓不存银行存哪里黄金 钻石 房产 基金那个理财好呢一般
如果对各种投资不了解，最好不要盲目投资，一般投资的技巧就是充分了解，分算投资，不能盲目追求高回报而忘了高风险，如100万的闲置资金，40万购买定期或者银行理财，10万购买基金或者股票，50万购买房产！