房产抵押无效

❶ 确认房产抵押无效怎么执行,

来房地产抵押合同源无效时，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。在房地产抵押是由第三人提供的时候，这种无效合同的处理，具体如下：

（1）主合同无效而致房地产抵押合同无效，抵押人无过错的，抵押人不承担民事责任。抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。

（2）主合同有效而房地产抵押合同无效，债权人无过错的，抵押人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/2。

❷ 个人房产抵押合同，抵押合同无效的情形有哪些

主要是房产所有人无民事能力、损害包括国家在内的集体利益、有非法目的、某些合同生效要件的缺失或不明确房地产抵押合同无效，是指房地产抵押合同因法律规定的原因而不发生创设抵押权效果。房地产抵押合同无效的原因是多样的： (一)主合同(主要是指借款合同)无效导致房地产抵押合同无效; (二)因房地产抵押合同自身的原因而无效，这些原因包括： 1、《民法通则》上的无效原因：当事人无民事行为能力;以欺诈、胁迫或乘人之危订立的合同;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律或者社会公共利益;以合法原因掩盖非法目的等等; 合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。” 在司法实践中区分合同成立和合同生效的意义在于避免将一些已经成立的但不具备生效要件的合同，都作为无效合同对待;对于许多仅仅是某些条款不具备或不明确的合同，通过解释的方法或根据法律的补缺性规定努力促使合同成立，达到鼓励交易，减少财产损失和浪费的目的。

❸ 房产抵押无效的情形有哪些

1、法定不得设定抵押的房屋：
（1）权属有争议的房地产；
（2）用于教育、医疗、市政等公内共福利事业容的房地产；
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（6）依法不得抵押的其他房地产。
2、一般讲，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押，此时的法律后果相当于一房二卖，此抵押登记为无效。
3、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。如果将已竣工，尚未进行竣工验收，尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的，此抵押登记无效。
4、依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。

❹ 房产抵押后不登记，合同就无效吗

• 房产抵押，抄未经登记，抵押合同不生效。
  

法律依据：《担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

❺ 房产证上盖章未办理房屋他项权证抵押无效是什么意思

房地产权证是房屋所有人对房屋拥有所有权的物权证明。房屋它项权证是在房屋所有人在内房屋物权上基于容债权而设定的一项附属权利。没有经过防伪登记结构办理注销登记手续，抵押权就一直存在。
《物权法》第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
《权属登记管理办法》第二十四条规定：“因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起so日内申请注销登记。”
《抵押管理办法》第三十五条规定：“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起巧日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。”
从上述规定可以看出，抵押权的注销与抵押权的设立是相对应的，即权利因登记而产生，因注销而消灭。

❻ 房产抵押的形式有哪些，房产抵押无效的情形有

房地产抵押有哪些种类?房地产抵押权有哪些效力?房地产抵押以抵押的标的物来区分，可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押；按担保的债权是否特定来区分，还可以分出最高额抵押。抵押权是担保物权的一种，担保物权是以保证债的履行为目的，在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。房地产抵押权有以下效力：
一、优先受偿的效力。房地产抵押以后，债务人如果不按期履行债务，债权人有权依照法律的规定以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。l、抵押担保的范围包括主债权及利息、因债务人未履行债务而发生的违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押当事人也可以约定担保的范围。列入担保范围的均属优先受偿的范围。2、用于抵押的标的物是房屋和该房屋占用范围内的土地使用权。在行使抵押权时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同处分，但对于处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。新增的房屋是建在使用权已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、扩建。按房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则、或是考虑到处分抵押物时房地产受让人对房屋的利用这一因素，都应当将新增的房屋与抵押物一同处分。但新增的房屋无论其是否由抵押人所建，是另一个所有权的客体，不属于抵押物，抵押权人因而无权优先受偿。
二、追及的效力。房地产抵押以后，抵押人并未丧失法律上的处分权，只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人将已抵押的房地产让与他人时，抵押权人可以追及抵押物而行使其权利，如抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。如果抵押权人追及抵押物行使抵押权，而使受让人受到损失，其损失应由抵押人赔偿。为避免受让人的这种损失、减少民事纠纷，担保法规定：在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况，否则转让行为无效。抵押房地产转让所得的价款，应当提前清偿所担保的债权。
三、物上请求权。抵押权人对抵押的房地产享有物上请求权。即包括抵押人在内，无论谁非法侵害抵押物，抵押权人都可以以权利人的名义独立请求法律保护。

❼ 也谈民事诉讼中能否直接判定房屋抵押登记无效

邹峰同志认为根据我国《物权法》第九条规定，该房屋已在房产局办理了抵押登记，故其抵押是有效的，抵押登记行为属于具体行政行为，即使发现登记是错误的，也只能依法定程序撤消。吴某应通过行政诉讼来审查抵押登记的效力，而不应在民事诉讼中进行审查。笔者对此有不同的观点。 一、《物权法》不承认物权无因性原则，抵押合同无效，抵押登记自然无效。 从文章所讲述的案情看，黄某瞒着妻子吴某与银行签订一份《抵押合同》，约定将黄某与吴某的夫妻共有房屋抵押给银行，抵押合同上吴某的签字及手印均是由黄某代签及代按，又伪造了妻子吴某委托办理相关房屋抵押登记的手续向房产局办理了抵押登记。并认为该房屋已在房产局办理了抵押登记，故其抵押是有效的。只看登记结果，不考察登记的产生原因，认为只要办理了抵押登记，抵押就是有效的，这种观点是错误的。因为我国《物权法》不承认物权无因性原则，《物权法》对交付、登记等物权变动要件的规定，主要出于公示的要求，他们只是履行债权合同的行为。原因行为无效，物权则无法发生变动，即使发生了“变动”，也因原因行为的无效而不被法律承认，是可以被法院撤销的。抵押登记是具体的物权变动事实，借款合同和抵押合同是具体的物权变动的原因行为。抵押合同无效，抵押登记自然无效。结合案情，抵押合同的标的--房屋属于夫妻共同财产，按照《物权法》97条规定和《最高人民法院关于使用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第54条第2款规定，以共同共有财产设定抵押的，应经共有人的一致同意，未经共有人的一致同意，抵押无效。银行如不能证明吴某知道或应当知道而未提出异议的，则银行因抵押合同无效导致抵押登记无效，最终对不享有优先受偿权。 二、法院权在民事诉讼中直接就该抵押登记行为的效力作出评判，无须经由先行政后民事的程序。 首先，抵押登记效力这一确认之诉属于平等主体之间的纠纷关系，如前所述，因抵押登记行为属于物权变动行为，物权变动行为是否有效必须审查使其发生物权变动的原因行为，即借款合同和抵押合同的效力。而对合同效力的审查属于人民法院的职权范围，必须主动进行审查。如果借款合同或抵押合同无效，那么抵押登记行为就是无效的。 其次，登记机关仅对申请登记的材料进行形式审查，如果先行政后民事，不利于保护当事人的合法权益。登记机关在办理登记时，只审查材料的完整性，不负责材料的合法性。根据《城市房屋抵押管理办法》第33条登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。第48条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的。抵押人应当承担由此产生的法律责任。第50条抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。从以上规定可以看出，如果申请人提供的材料齐全，房管局必须在规定的期限内办理，如果材料不齐全，则可以要求申请人补充材料。至于申请材料的真实性和合法性，则由申请人负责，房管局不承担法律责任。且当事人因履行抵押合同发生争议的，可以申请仲裁，也可以向人民法院提起民事诉讼，而不能提起行政诉讼。 再次，假使先行政后民事，中止民事诉讼，抵押登记的效力通过行政诉讼解决，那么行政诉讼中也仅仅是对房管局的办理抵押登记这一具体行为的合法性进行审查，只要房管局在办理抵押登记时依据的是申请人提供的完整材料，那么，房管局的行为就是合法的，因申请登记材料的虚假是否影响抵押登记的效力，人民法院在行政诉讼中无权审查。可见，中止诉讼而进行行政诉讼无法解决抵押登记的效力，也大大降低了法院的审判效率，不利于保护当事人的正当权益。而直接在民事诉讼中对抵押登记的效力进行认定，可以节约诉讼资源，提高审判效率，及时维护当事人的正当权益。 三、对《物权法》第9条的认识 《物权法》第9条的仅仅是对不动产登记效力的规定，即物权的设立、变更、转让和消灭，通常需要特定的方式始得产生法律效力。而不动产登记后，是否产生相应的法律效力，则取决与登记是否符合相关的法律规定。不能认为只要登记，就一定产生法律效力。作者单位：河南省周口市中级人民法院

❽ 房地产开发商将已经出售的房屋进行抵押是否去为无效抵押

【案情概要】 某房地产开发商在开发某地产项目时，为了获得银行贷款，采用与本公司员工签订房屋预售合同，并向银行办理按揭贷款的方式，获得了银行的贷款。向银行按揭后，其所有房屋均在房地产登记管理机关办理了房屋抵押登记。后来，该房地产开发商又将房屋卖给了真正的买房人张某，并收取了购房款，同时也交付了钥匙，但隐瞒了该房屋已经抵押的事实。当张某办理过户登记时，才获悉房屋登记为他人且已经抵押的事实，房产证无法办理。张某与开发商欺诈售房为由，要求开发商解除合同，并要求开发商双倍赔偿已付购房款。【法院判决】 法院经审理认为：开发商在将房屋出售给张某时，故意隐瞒房屋已经出售给第三人及房屋已经抵押的情况，该情况是与合同订立相关的重大事实，关系到张某的合同目的能否顺利实现，开发商的行为对张某构成欺诈。判决解除张某与开发商之间的房屋买卖合同，开发商双倍赔偿张某已付购房款。【律师点评】 本案中，开发商是否存在欺诈售房，是其是否承担双倍赔偿责任的争议焦点。张某在签订商品房预售合同时，开发商已将该房屋向银行作了抵押登记，但其并未如实告知张某，这已经构成了隐瞒合同重大事项。买房人签订购房合同的目的是获得房屋的所有权，而房屋设置了抵押，影响了其所有权功能的发挥。如果张某事先知道房屋已经抵押给银行，其可能放弃购买该房屋。事实上，张某在知道已经抵押的事实后，要求解除合同的行为就已经表达了其被欺骗后的心态，因此，开发商的行为应当认定为欺诈行为。【法律依据】 1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

❾ 房产抵押效力问题，哪些情况会导致房产抵押无效

主要是房产所有人无民事能力、损害包括国家在内的集体利益、有非法目的、某些合同生效要件的缺失或不明确
房地产抵押合同无效，是指房地产抵押合同因法律规定的原因而不发生创设抵押权效果。房地产抵押合同无效的原因是多样的：
(一)主合同(主要是指借款合同)无效导致房地产抵押合同无效;
(二)因房地产抵押合同自身的原因而无效，这些原因包括：
1、《民法通则》上的无效原因：当事人无民事行为能力;以欺诈、胁迫或乘人之危订立的合同;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律或者社会公共利益;以合法原因掩盖非法目的等等;
合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。
《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”
在司法实践中区分合同成立和合同生效的意义在于避免将一些已经成立的但不具备生效要件的合同，都作为无效合同对待;对于许多仅仅是某些条款不具备或不明确的合同，通过解释的方法或根据法律的补缺性规定努力促使合同成立，达到鼓励交易，减少财产损失和浪费的目的。

❿ 有争议的房屋抵押无效法院案例

效力待定
、房产争议产权归属疑问；
二、院判决房产归告所抵押合同效；否则效
事实房产抵押必须进行项权证登记抵押权自抵押合同效设立；未经登记抗善意第三