預售房產抵押

❶ 預售的房產可否再做抵押

我於兩年前買了一套商品房，但是直到今天我仍然無法拿到房屋產權證，原來發展商早已把整幢樓抵押出去了。照理說，我買了該所房屋，這所房屋的產權就應該屬於我，發展商沒有道理把我的房子作為抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房產。為了討回公道，也為了保護購房者的利益，我和住在這幢樓里的全體居民准備起訴發展商。
■點評：
大家都知道，房地產開發是一個需要大批資金支持的產業，光靠發展商自己是無法完成整個開發項目的。因此一般來說，發展商都會想辦法取得金融機構的支持，而要想從銀行處得到支持，發展商需要採用各種方式取得金融機構的信任，以獲得貸款，從而順利完成房地產項目的開發。例如，發展商通常會用自己的土地使用權、在建項目、竣工的房地產項目等向金融機構進行抵押，從而獲得貸款。如果已經抵押的項目在銷售出去之前已經解除抵押權，就不存在法律問題，這是第一種情況；但如果已經抵押出去的房產在賣出去以後仍然不能解除抵押手續，或是發展商將剛剛銷售出去的房產又進行擅自抵押，就出現了法律問題，這是第二種情況。
第一種情況是，原來發展商為了籌措資金，將其在建項目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，但長期不解除抵押手續；第二種情況是發展商在將房產預售給購房人後，在購房人尚未領取房屋產權證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機構。由於發展商的這種抵押行為，使得購房人不能夠及時辦理產權過戶手續，同時又使購房人已購的房產在權利上受到威脅。如果發展商未按借款合同按期向金融機構還款，金融機構（抵押權人）要求主張或行使抵押權時，購房人的權益就有可能受到侵害，或至少購房人會被捲入一場關於房產權利的紛爭之中，這種情況會使購房人糊里糊塗地陷入一場無謂的法律訴訟之中。因此，可以說發展商的這種做法有意或無意中對購房人構成了侵權。
為避免上述風險的發生，購房人在與發展商簽訂購房買賣合同之前要弄清，你所要購買的房子是否被發展商進行了抵押，發展商是否將已經抵押的房產解除了抵押。根據你的來信分析，情況應該屬於發展商將已預售給你的房產擅自抵押了出去，你現在的唯一辦法就是提起訴訟，要求發展商承擔責任。

❷ 什麼是預售商品房抵押貸款

滿足條件就可以的。抵押貸款的貸款條件：
有合法的身份；
有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；
有合法有效的購房合同；
以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；
已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；
能夠提供貸款行認可的有效擔保；
貸款行規定的其他條件。

❸ 預售房產能否抵押

可以抵押貸款。預售商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規定的房價款後,有貸款銀行代替支付金額,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

所以辦理預購商品房抵押貸款就要辦理預抵押登記。這主要體現了購房者和銀行之間的債權債務關系,是對銀行債權的一種保證。
辦理預售商品房抵押貸款需要提供以下材料：
(1) 登記申請書;
(2) 申請人身份證明;
(3) 抵押合同
(4) 借款合同;
(5) 預售商品房預告登記證明;
(6) 商品房買賣合同。

❹ 怎麼辦理預售房屋抵押登記

欲售房地產抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購房權利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記。預售登記指債權人或第三人(抵押人)為擔保債務清償，就自有房屋或核定作為企業固定資產的公有房屋(已核發了房屋權證的)同債權人(抵押權人)設定抵押權。抵押期間房屋權、使用權不變。預售房屋抵押登記程序：提出申請→受理申請→初審→核准→在《市房地產買賣合同書(預售)》和《抵押合同書》上加蓋抵押專用章→計收稅費。預售房屋抵押登記的材料：(1)、抵押人為個人的，應提交房地產抵押登記申請表2份;房屋權證、房屋共有權證和證原件，復印件各2份;抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復印件各2份;被擔保人身份證明或營業執照原件，復印件各2份;具結書;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應提供抵押部分的建築面積原件和復印件2份;涉及的應提供鄉鎮政府或村委會同意抵押的證明原件和復印件。(2)抵押人為單位的，應提交房地產抵押登記申請表2份;房屋權證、房屋共有權證、土地使用權證原件，復印件各2份;抵押人、被擔保人營業執照原件，復印件各2份;抵押人法定代表人身份證明原件，復印件2份;抵押權人、抵押人和被擔保人經辦人身份證及介紹信或委託書原件與復印件;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份;加蓋企業公章董事會或股東大會同意抵押的文件(指三資企業、股份制企業)原件和復印件;加蓋企業工會或企業公章的職代會同意抵押的文件(指集體企業)原件和復印件;國資批文(指國有企業)原件，復印件2份。

❺ 抵押房產不得預售 國家有出台這樣的規定嗎

2月6日從重慶市國土房管局網站上了解到，近日，市國土房管局、人民銀行重慶營管部、市銀監局、市金融辦聯合發布了《關於進一步規范商品房預售許可審批和在建建築物抵押登記的通知》（下稱《通知》）。按照要求，從本月起，抵押房地產不得用於預售，預售商品房也不得用於抵押，此前與《通知》不一致的相關規定也將停止執行。
《通知》的具體規定有四點。一是抵押房地產不得用於預售。按照規定，開發企業依法申請辦理商品房預售許可的，申請房屋及所佔土地不得抵押。同時，預售商品房所對應的土地使用權已抵押的，辦理商品房預售許可前應注銷抵押權登記，注銷抵押權的土地面積應大於該建築物對應的土地面積。

二是預售商品房不得用於抵押。開發企業在取得商品房預售許可證後，應按照預售許可內容對外進行銷售，不能將已辦理商品房預售許可的房屋用於抵押融資。同時，金融機構不得接受開發企業用已辦理預售許可的房屋作為抵押物。

三是規范在建建築物抵押登記。《通知》要求，開發企業申請辦理在建建築物抵押權登記時，只提交國有建設用地使用權證書、建設工程規劃許可證、主債權合同和抵押合同、房地合一圖、房屋測繪報告、登記申請書、申請人身份證明等材料。各登記機構不得把取得預售許可作為抵押融資前置條件，相關金融機構也不得要求在抵押融資時提供預售許可證。

四是做好土地抵押轉在建建築物抵押登記銜接工作。按規定，土地使用權已辦理抵押登記的，可在不注銷原抵押權的情況下，申請變更為已建成房屋連同所佔用土地的在建建築物抵押登記。

❻ "預售房地產抵押登記"是什麼意思(詳細點)

如今買房大多數人無法「一手交錢一手交貨」，而是向銀行辦理按揭貸款，這就是房地產抵押登記的一種方式。那麼，什麼是欲售房地產抵押登記？如何進行抵押登記呢？
欲售房地產抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購房權利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記。

有下列情形的，不得設立房地產抵押：

1、學校、醫院等公益性房地產；

2、權屬不明或有爭議的房地產；

3、依法被查封、扣押、監督的房地產；

4、依法收回土地使用權的土地；

5、未依法登記領取必要權證的；

6、尚未付清出讓金或未按出讓合同約定進行開發投資的土地使用權；

7、房屋已建成，未按規定辦理登記與領取房屋所有權證的；

8、共有房地產，未經全體共有者書面同意的。

辦理欲售房地產抵押登記時，應先填寫欲售抵押申請表和抵押合同等有關材料，並由抵押人、抵押權人、被擔保人蓋章和簽字。然後准備辦理抵押登記必須提交的有關書證材料（詳見下文），向房地產交易管理抵押櫃台提交申請，取收件後，申請人獲得立案單，當天或第二天憑單通知有關工作人員前往實地調查，4個工作日後，可向抵押科查詢辦結情況和交費情況，當接到領取合同通知時，應向交易所收費台支付登記費用。然後，申請人持收件立案單領取抵押合同2份和發票，將其中1份合同（自己收存1份合同）和收件立案單交抵抵押權人。交易所則通知抵押人憑收件收據在3個工作日後領取房屋所有權證和他項權利證，抵押辦理完畢。

如何辦理欲售房屋抵押登記？

欲售房屋抵押登記指債權人或第三人（抵押人）為擔保債務清償，就自有房屋或核定作為企業固定資產的公有房屋（已核發了房屋所有權證的）同債權人（抵押權人）設定抵押權。抵押期間房屋所有權、使用權不變。進行現房抵押時應提交的證件有：

（1）、抵押人為個人的，應提交房地產抵押登記申請表2份；房屋所有權證、房屋共有權證和土地使用權證原件，復印件各2份；抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復印件各2份；被擔保人身份證明或營業執照原件，復印件各2份；具結書；抵押物價值證明；主合同2份；抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應提供抵押部分的建築面積原件和復印件2份；涉及集體土地的應提供鄉鎮政府或村委會同意抵押的證明原件和復印件。

（2）抵押人為單位的，應提交房地產抵押登記申請表2份；房屋所有權證、房屋共有權證、土地使用權證原件，復印件各2份；抵押人、被擔保人營業執照原件，復印件各2份；抵押人法定代表人身份證明原件，復印件2份；抵押權人、抵押人和被擔保人經辦人身份證及介紹信或委託書原件與復印件；抵押物價值證明；主合同2份；抵押合同4份；加蓋企業公章董事會或股東大會同意抵押的文件（指三資企業、股份制企業）原件和復印件；加蓋企業工會或企業公章的職代會同意抵押的文件（指集體企業）原件和復印件；國資批文（指國有企業）原件，復印件2份。

抵押人應注意的一點是，抵押房屋原系商品房的，可不提供土地使用權證；已購公房設定抵押的，應提供已購公房上市准入通知書和個人購房成本交款計算表。

如何辦理在建工程抵押？

在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還款履行擔保的行為。辦理在建工程抵押應提交的證件有：在建工程抵押登記申請表1份；國有土地使用權原件和復印件；建設工程規劃許可證原件和復印件；總平圖、樓層平面圖原件，復印件2份；商品房預售許可證原件和復印件；市拆遷辦拆遷安置證明原件，復印件2份；抵押人、抵押權人、被擔保人三方營業執照原件，復印件各2份；抵押人法定代表人身份證原件和復印件；抵押人三方經辦人身份證及介紹信或委託書；借款合同2份；在建工程抵押合同4份；評估報告書或其他抵押物價值證明；加蓋企業公章的董事會或股東大會同意抵押的文件（指三資企業、股份制企業）；加蓋企業工會或企業公章的職代會同意抵押的文件（指集體企業）。

如何辦理購房者權利抵押？

購房者權利抵押（按揭期房貸款）是指購房人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，購房者將其所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

辦理購買商品房（期房）貸款抵押登記，應提交證件有：

（1）抵押人為個人的，應提交購房抵押登記申請表2份；抵押人及配偶身份證明、婚姻證明（未婚的出具未婚證明）原件，復印件各2份；商品房預售合同2份（現房交購房證明書）；開發企業不可撤銷擔保函或與貸款人簽訂的保證合同；已付樓價款發票或收據及銀行進賬單原件和復印件；主合同2份；抵押合同4份。

（2）抵押人為單位的，應提交購房抵押登記申請表2份；抵押人營業執照復印件2份；抵押人法定代表人身份證復印件2份。抵押人經辦人身份證復印件2份；商品房預售合同2份（現房交購房證明書）；開發企業不可撤銷擔保函或與貸款人簽訂的保證合同2份；已付樓價款發票或收據及銀行進賬單原件和復印件；抵押合同4份；加蓋企業公章的董事會或股東大會同意抵押的文件（指三資企業、股份制企業）原件和復印件。

如何辦理抵押延期登記？

抵押延期登記指當（抵押人）債務人不能按照原借款合同履約清償債務，經雙方協商同意延長抵押期限，並向登記機關請求延長抵押期限的行為。進行抵押延期登記，應提交證件有抵押延期登記申請表；原抵押合同；房屋所有權證；他項權證；屬私有房產的還應提供抵押人夫妻簽注的《房地產抵押具結書》。國有企業須有國資局同意延期的批文；三資企業或股份制企業須加蓋企業公章的董事會或股東代表大會同意延期聲明；集體所有制企業須提交職代會同意延期聲明。

如何辦理抵押變更登記？

抵押變更登記是指抵押雙方在合約履行期內發生債權轉移、或抵押權轉讓、或在抵押期間抵押標的物更換而進行的登記。抵押變更登記含抵押標的物變更登記、在建轉房屋抵押登記、抵押當事人變更登記、期房抵押轉房屋抵押登記。辦理時應提交的證件有：變更登記申請表；抵押變更合同或補充合同4份；其他文件資料參照上述各類抵押登記收件。

如何辦理抵押注銷登記？

抵押注銷登記是指抵押雙方已依約履行債務，由抵押雙方申請解除抵押關系的一種行為。辦理抵押注銷登記時應提交抵押注銷登記申請表；原抵押合同；原房屋抵押的應提交他項權證、房屋所有權證、共有權證或經抵押登記的預售合同；在建成工程抵押的還應提交《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》；購房貸款權利抵押的，應提交《商品房

❼ 什麼是預購商品房貸款抵押

預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。要理解預購商品房貸款抵押，必須把握以下幾點： 1、預購商品房貸款抵押，其抵押物是預購的商品房。預購的商品房是並未建成的商品房，它必須符合下列條件： (1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;(4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 2、預購商品房貸款抵押，抵押人為購房人，抵押權人是貸款銀行。 3、預購商品房貸款抵押，其前提是購房人要獨立支付首期的房價款。 4、預購商品房貸款抵押，其擔保的債權數額為購房人支付首期規定的房價款的余額。 5、預購商品房貸款抵押，必須提交生效的預購房屋合同。

❽ 房地產將已經簽訂預售合同的房產抵押給銀行的怎麼認定效力

1、土地使用權可以抵押，但必須在房屋交房後解押，不能影響業主辦理土地證；

2、在建工程是可以抵押的，現在銀行規定只有有四證（國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證）即可向銀行申請在建工程貸款，但交房後要解押出來，不能影響業主辦證。
3、但現在銀行對房地產的貸款控制很嚴格的。