售後公房產權糾紛

⑴ 上海市售後公房動遷補償款應如何分割

由於我國的相關法律規定比較少，而且指導當地司法實踐的大都是地方政府出台政策法規。為此，筆者將結合多年在上海的律師執業經驗，就上海市售後公房動遷補償款的分割問題作以分析研究。 一、什麼是售後公房所謂「售後公房」，是指公房的承租人、同住人自1994年起，根據上海市政府出台的《關於出售公有住房的暫行辦法》等一系列規定，房屋動遷糾紛。在支付一定數額的購房款後，將公房的所有權買為己有，並由上海市房地產交易中心頒發《上海市房地產權證》的房屋。此時，職工就由公房的承租權人轉變為所有權人。根據我國《憲法》、《物權法》相關規定，國家保護公民私有房屋的財產權。 欲進一步了解售後公房的概念，首先應明確什麼是公房。所謂「公房」，一般是指政府或單位按照國家政策分配給職工居住，職工按照政府規定的租金標准按期交付租金的房屋。在這類房屋中，房屋的所有權人為政府或單位，職工僅享有承租權及居住權。上海所稱公房一般僅指由國家福利分配、調配或國家認可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系統公房等。 二、有權分割售後公房動遷補償款的人員有權參加售後公房動拆遷貨幣補償款分割的人員，包括售後公房的產權人，及其他動遷協議中確定享有動遷補償款分割請求權的人員。 所謂「售後公房的產權人」，一般是指售後公房房屋產權證上登記的人員；及按照「九四」方案購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人。因為上海市「九四」購房方案實施時產權證上只能登記一人名字，「購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人」因政策的限制就不能將自己的名字全部登記在產權證上。上海法院考慮到上述歷史原因，司法實踐中並不否認「購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人」的產權人資格。 所謂「其他動遷協議中確定享有動遷補償款分割請求權的人員」，是指售後公房在動遷過程中，動遷各方根據國家及當地政府政策規定，考慮動遷戶的實際情況，經協商確定可以享受一定動拆遷優惠待遇的人員，包括產權人的配偶及戶籍在售後公房內的其他人員等。 三、上海法院關於售後公房動遷補償款的分割原則根據上海市高級人民法院司法指導意見，「售後公房在性質上屬於私有房屋，應當按照私有房屋拆遷補償款份額劃分的原則處理。」 因此，售後公房動拆遷補償款一般應當歸產權人所有。

⑵ 購買售後公房存在何種風險

產權人轉讓房屋沒有經法定同住人的同意，受讓人即便合法取得了房屋產權 ，也無法取得完整的房屋所有權。 【案例】 2004年，甲通過中間人介紹，與乙就房屋轉讓事宜達成一致。甲在本區擁有售後公房一套，產權人是甲，實際居住人除甲以外，還有甲的母親。甲與乙簽訂了《房地產買賣合同》，並到交易中心申請了過戶登記。房屋成交總價80萬元。交易後乙根據合同約定支付了房款50萬元，另30萬元於交房時支付。後乙取得了產權證。但甲沒有如期交房，且下落不明。 為了入住該房，乙只得與甲母直接協商。花甲之年的甲母堅持認為，甲出售該房沒有徵得她的同意，而且當初公房轉產權時甲曾保證她的居住權 ，她不願意搬出該房。對乙提出的其他安置方案均予以拒絕。乙產證在手卻毫無辦法，只好一紙訴狀，將甲告上法庭，要求甲遷出該房。 法院經審理認為，甲作為該房的唯一權利人，其處置產權的行為合法有效，乙合法取得該房產權，也應享有房屋的產權。但由於房屋系公房出售而來，甲母作為法定同住人，對涉訴房屋有合法居住權。考慮到甲母系高齡老人，又無實際遷讓之處，一審法院遂做出了駁回乙訴訟請求的判決。 售後公房的同住人權利保護，一直備受爭議。2003年以前，售後公房上市交易，均需要得到同住人的書面同意，以往的示範合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。隨著產權交易審核口徑的改變，交易中心不再進行同住人是否同意的形式審查，中介機構也開始放鬆審查，導致同住人權益保護的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等。 甲作為房屋產權人出售房屋時，應當取得同住人甲母的同意。在買賣合同履行完畢前，如果產權人和同住人關於安置事項沒有達成一致，同住人有權拒絕遷出。在通常情況下，購買人即使是善意的，也不能直接訴請同住人搬離。本案中，乙作為該房產權人，有兩種選擇，第一，和同住人甲母協商，通過和解方案解決遷讓問題;第二，讓同住人一直住下去，直到居住權消滅(死亡)。當然，這不影響善意受讓人追究甲逾期交房的違約責任。 第一,進行嚴格的權屬審查。售後公房的權利人審查，包括基於夫妻關系共有和基於政策規定的 同住人共有; 第二,進行同住人審查。根據常住戶口審查該房的同住人，並用書面的形式確定同住人同意出售的 意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意，但並不表明同住人沒有了居住權。作為購房者或中介公司，進行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應當在交易前遷出，以避免戶口糾紛; 第三，合同審查。除了正常交易條款外，關於同住人的遷出、戶口遷移等問題，應當有明確的約定。

⑶ 售後公房產權糾紛

這個案子涉及的問題比較多
針對問題一：很可能會支持在產證上加名字。老公房內是政策性的福利用房，戶主對容房屋是享有權利的，你伯父對售後公房原則上是可以主張共有份額的。
針對問題二：另行起訴主張分割財產是可以的。你和你伯父對售後公房的共有為按份共有，可以請求分割，只是份額方面尚難以確定。
針對問題三：派出所不會同意這個請求。

⑷ 上海市關於售後公房的9495方案有何區別

一、上海市從來九四年開始自房改，我國《房地產管理法》是九五年生效的。當時的政策規定房地產權證上只能寫一個人的名字，由家庭人員協商將某位成員的名字寫在房地產權證上。
二、後由於關於售後公房的糾紛日益增多，上海市高院在九六年出具了審理該類案件的若干意見。其中明確凡是按照九四方案（通常說按照第一次房改方案）購買的公房，雖然房地產權證上只寫了一個人的名字，但是只要其他的家庭成員在當時也具備購房資格的，如果主張房屋共有的，應當予以支持。
因此如果是按照94方案購買房屋的話，無論產權證上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房內有戶口的人）都是共同產權人。

若是按照95、96方案的，那同住人在當初購買該公房時應有內部協議，內部協議應當寫清將來產權的歸屬，否則就不能出資購買。

⑸ 買房時要警惕哪些特殊房產

一、共有的房產
什麼是共有房產？房產證上有一個以上的權利人，這種房產就是數人共有的房產。購買共有的房產必須要取得所有共有人的同意，否則，買賣合同可能被認定為無效。購買共有的房產要注意以下幾個問題：
1、房產證上是夫妻一方的名字但房產屬於夫妻共同財產
在這種情況下，房產證上登記的一方雖然未經另一方同意就賣了房子，但由於不動產登記具有公示、公信的效力。對於購房人來說沒有義務也沒有能力對該房產是否是夫妻共同財產進行核查，因此只要購房人是善意的，不明知輔以一方不同意賣房的事實，則買賣合同是有效的。
2、產權證上是兩個人但簽訂合同時只有一人簽字
根據司法解釋的規定，夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。
他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
二、配套房、中低價房
配套房是指政府提供優惠政策，限定建設標准，供應本市重大工程、重點舊區改造等建設項目被拆遷居民的政策性商品住房。中低價房是指政府提供優惠政策，限定建設標准，供應本市中低收入家庭的政策性商品住房。
很多地方規定，配套房、中低價房在取得房地產權證後的5年內不得轉讓、出租，但這些規定不是法律或行政法規，因此即使違反也只不過是不能立即辦理過戶手續，買賣合同本身還是有效的。但是，由於要等到五年之後再過戶，法律風險是很大的。
即使購房人已經住在房屋內，也有可能在將來房價上漲後被當初的賣家毀約，賣家可能將房屋抵押或者另行出售給他人，導致不能過戶。
如果賣家一房二賣，而且他人已取得了產證，此時購房人只能轉而追究賣家的賠償責任，而難以取得房屋產權。因此，難以有萬全之策保證上家會在五年後順利過戶，購買此類房產要千萬小心。
三、售後公房
買賣售後公房主要涉及到兩個問題：
1、售後公房產權人的問題
出賣售後公房，產權證上只有一個人的名字，但可能還會存在其它的產權人，如同住人、職級人、工齡人等均有權要求確認為產權共有人。
不過基於不動產的公示和公信力，因此只要與房產證上的權利人簽訂了買賣合同，則其他的產權人不能以未經其同意為由主張買賣合同無效，其他的產權人可要求出售人承擔賠償責任。
2、同住人的居住權利
同住人雖然不是產權人，但在房屋內享有居住權。以前在辦理售後公房過戶手續時，房地產交易中心要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現在僅對此進行形式審查，並不會要求同住人到交易中心當場簽名。
如果未經同住人同意，產權人將房屋出售給他人，那同住人可能會主張買賣合同無效，或者認為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權利，因而拒絕遷出房屋。
基於不動產登記的公示和公信力以及對交易安全的保護，同住人只能向出賣人主張居住權，或者要求分割出賣人取得的房款，而無權主張買賣合同無效或拒絕遷出房屋。
為盡量避免此類糾紛，在購買售後公房時要對同住人情況進行了解，可要求上家出示戶口簿，並要求同住人以書面形式承諾同意出售房屋。

⑹ 售後公房轉產權需多少日期

當時是按照94方案，還是95方案買的
如果是按94方案買的，現在是可以到法院請求確權的

上海市從九四年開始房改，我國《房地產管理法》是九五年生效的。當時的政策規定房地產權證上只能寫一個人的名字，由家庭人員協商將某位成員的名字寫在房地產權證上。
由於關於售後公房的糾紛日益增多，上海市高院在九六年出具了審理該類案件的若干意見。其中明確凡是按照九四方案購買的公房，雖然房地產權證上只寫了一個人的名字，但是只要其他的家庭成員在當時也具備購房資格的，如果主張房屋共有的，應當予以支持。上海高院司法解釋規定， 「 按 94 方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。對該處公房無購房資格而與有購房資格人協議出資購房的人，主張房屋產權的，不予支持。 」 因此如果是按照 94 方案購買房屋的話，無論產權證上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房內有戶口的人）都是共同產權人。

若是按照 95 方案購買售後公房，那同住人在當初購買該公房時應有內部協議，內部協議應當寫清將來產權的歸屬，否則就不能出資購買。

綜上所述， 94 方案的共有產權人可以在法定期限內主張共有產權， 95 方案的購房者已明確了房屋歸屬，不能主張共有產權。

根據法律規定及相關的司法解釋，94方案購買的公房有很大的特殊性：

一、上海市從九四年開始房改，我國《房地產管理法》是九五年生效的。當時的政策規定房地產權證上只能寫一個人的名字，由家庭人員協商將某位成員的名字寫在房地產權證上。

二、後由於關於售後公房的糾紛日益增多，上海市高院在九六年出具了審理該類案件的若干意見。其中明確凡是按照九四方案（通常說按照第一次房改方案）購買的公房，雖然房地產權證上只寫了一個人的名字，但是只要其他的家庭成員在當時也具備購房資格的，如果主張房屋共有的，應當予以支持。
因此如果是按照94方案購買房屋的話，無論產權證上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房內有戶口的人）都是共同產權人。若是按照95、96方案的，那同住人在當初購買該公房時應有內部協議，內部協議應當寫清將來產權的歸屬，否則就不能出資購買。根據上海高院對審理公有住房出售後糾紛的處理意見規定：

按94方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。對該處公房無購房資格而與有購房資格人協議出資購房的人，主張房屋產權的，不予支持。例如：當事人李先生94年與兄弟共同出資用公積金買下售後公房（是同住人），現在產權證上只有兄弟的名字，想把自己名字加入產證。我們的意見：根據法院94方案，95.7以前的同住人都可以成為產權人。建議到法院確權，再到房產交易中心變更登記。

⑺ 售後公房同住人享受過拆遷補償是否還有權利要求分割

由於我國的相關法律規定比較少，而且指導當地司法實踐的大都是地方政府出台政策法規。為此，筆者將結合多年在上海的律師執業經驗，就上海市售後公房動遷補償款的分割問題作以分析研究。
一、什麼是售後公房所謂「售後公房」，是指公房的承租人、同住人自1994年起，根據上海市政府出台的《關於出售公有住房的暫行辦法》等一系列規定，房屋動遷糾紛。在支付一定數額的購房款後，將公房的所有權買為己有，並由上海市房地產交易中心頒發《上海市房地產權證》的房屋。此時，職工就由公房的承租權人轉變為所有權人。根據我國《憲法》、《物權法》相關規定，國家保護公民私有房屋的財產權。
欲進一步了解售後公房的概念，首先應明確什麼是公房。所謂「公房」，一般是指政府或單位按照國家政策分配給職工居住，職工按照政府規定的租金標准按期交付租金的房屋。在這類房屋中，房屋的所有權人為政府或單位，職工僅享有承租權及居住權。上海所稱公房一般僅指由國家福利分配、調配或國家認可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系統公房等。
二、有權分割售後公房動遷補償款的人員有權參加售後公房動拆遷貨幣補償款分割的人員，包括售後公房的產權人，及其他動遷協議中確定享有動遷補償款分割請求權的人員。
所謂「售後公房的產權人」，一般是指售後公房房屋產權證上登記的人員；及按照「九四」方案購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人。因為上海市「九四」購房方案實施時產權證上只能登記一人名字，「購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人」因政策的限制就不能將自己的名字全部登記在產權證上。上海法院考慮到上述歷史原因，司法實踐中並不否認「購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人」的產權人資格。
所謂「其他動遷協議中確定享有動遷補償款分割請求權的人員」，是指售後公房在動遷過程中，動遷各方根據國家及當地政府政策規定，考慮動遷戶的實際情況，經協商確定可以享受一定動拆遷優惠待遇的人員，包括產權人的配偶及戶籍在售後公房內的其他人員等。
三、上海法院關於售後公房動遷補償款的分割原則根據上海市高級人民法院司法指導意見，「售後公房在性質上屬於私有房屋，應當按照私有房屋拆遷補償款份額劃分的原則處理。」
因此，售後公房動拆遷補償款一般應當歸產權人所有。

⑻ 售後公房離婚的時候如何分割

公有住房出售不同於普通的商品房買賣，由於長期以來我國城鎮職工收入普遍不高，國家就通過以相對低廉的價格出售公有住房，並且按照職工的工齡、職稱等多方面因素進行折價。由於我國公有住房出售轉為產權具有特殊性，產權人只有在確保非產權人的同住人的居住權不受侵害的前提下才能對房屋行使佔有、收益、使用和處分的權利。 首先我們要明確該套房屋是否為王父的遺產。根據《上海市房地產登記條例》第四條規定：「本市實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。 房地產權證書是房地產權利人依法擁有土地使用權和房產的佔有、使用、經營、處置權的憑證。依法登記的房地產權利受法律保護。」所以從產權證上來看，該套房屋的產權人為王父。 但由於該套房屋是公有住房出售後轉化成個人產權的，根據上海市高級人民法院印發《關於＜處理公有住房出售後糾紛的若干意見＞的通知》第10條規定：「婚姻存續期間購得的房屋，房屋產權雖以配偶中一人名義登記的，除有書面約定外，該房屋產權為夫妻共同財產，房產取得時間以買賣合同簽訂的時間確定。」從來信看，該套房屋是王父母婚姻存續期間購得的房屋，房屋產權是以王父名義登記的，且王父母之間沒有就此進行書面約定，所以該套房屋為王父母的共同財產。當王父去世時，首先要對夫妻共同財產進行分割，所分出的財產才是王父的遺產。也就是說，房屋一半的產權是歸王母所有，房屋的另一半產權才是王父的遺產。 根據《中華人民共和國繼承法》的有關規定，王父生前並沒有對該套房屋產權歸屬立下遺囑 ，那麼王母及其子女作為第一順序繼承人有權繼承該套房屋的一半產權。 另外，我們該如何看待王某的出資行為呢?根據本市購買公有住房的規定，職工購買公有住房應先取得該房屋內同住成年人的書面同意，由同住人同承租人協商確定產權人，可以由一人所有，也可以由多人共有。從本案來看，該套房屋購買時，王某出錢，用王父工齡作為折扣，最終將房屋的產權確立為王父。那麼王某的出資行為有兩種可能：一種就是王某將出資款無償贈與王父；另一種就是王某將出資款借貸給王父。由於當時王某和其父親之間就出資行為未立下任何書面約定，我認為王某的出資行為只能推定為事實上的贈與行為。

⑼ 售後公房可以商業貸款嗎

若是招行個人貸款，接受產權明晰、變現能力較強的商品住房和商業用房作為內抵押物容，且必須滿足以下條件：
1、用於抵押的房產與貸款經辦機構必須位於同一城市，個人抵押購房貸款不接受異地抵押物；
2、不接受評估現值在10萬元（含）以下的房產作為抵押物；
3、已辦妥產權證明，產權清晰，可上市流通並能依法辦理抵押登記，沒有產權爭議等不利變現的情況；
4、具有較強的變現能力，房產結構完好，水、電、環保交通、城建、物業管理等各項配套設施和服務齊全，不存在糾紛和問題，不在政府規劃的拆遷范圍內；
5、抵押物為商品房的，房齡一般不超過20年，且貸款/授信期限+房齡，原則上不得超過40年；抵押物為商業用房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限+房齡，原則上不得超過30年；
6、原則上不接受閑置超過6個月的商業用房作為抵押物。
具體您的房子是否符合條件，需要您申請貸款時與經辦行確認。