房產市場調控

① 房地產市場調控難在哪

難在我國產業結構不合理，居民投資渠道狹窄，房地產市場成為投資投機主回渠道，金融改革答未能跟上。
難在工業化、城鎮化加速推進，人口聚集效應推高地價，商品住宅用地供應量相對不足，土地制度需進一步改革。
最根本來說，是因為在很大程度上，地方財政過於依賴房地產市場，很多地方土地財政已經成了維系當地財政的主要來源，因此，最大的難關還是來自於政府內部壓力。

② 國家對房地產宏觀調控具體的最新政策

1、雙向調控
對於「雙向調控」的具體思路，各方人士給出了多種解讀，但大致不外乎三個方面的內容：其一，樓市調控政策將呈現出「差別化」的特徵，熱點城市的投資投機需求將繼續被抑制，非熱點城市的調控則會相對放鬆；其二，繼續強調保障房工作，強化共有產權房在保障房領域的市場地位，通過「雙軌制」解決城鎮化後顧之憂；其三，在長效調控機制尚未出台之前，以限購為主的行政化手段與經濟手段、市場手段仍會並存，但前者將會日益弱化，後兩種手段會逐漸突出。
綜觀樓市調控政策，「雙向調控」確實起到了提綱挈領的作用。在這個基本思路的指導下，中國樓市逐漸進入「新常態」。
2、新型城鎮化
《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》可能會給房地產業帶來3個新變化：其一，房地產市場將會出現分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現一段時間內的低迷甚至是負增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務辦公、產業地產、旅遊休閑、度假、養生、養老等非傳統房地產，將面臨新的發展機遇。有鑒於此，她大膽預測，新規劃將會帶來60%的新增住房需求。
3、房企再融資解凍
房企再融資瓶頸被突破，將直接優化企業的資產負債結構，降低整體融資成本，提升房企盈利能力。不過，多位房地產業內人士直言，整體而言，優先股、再融資等政策的試行主要集中在優質企業，大部分中小地產尚難很快實現。長遠來看，房企再融資仍將是結構性開閘，這意味著行業分化將進一步加大。
4、不動產登記
不動產登記制度的推進，等於給不動產上了戶口，有利於對不動產目前的存量和潛在供應有清晰把握。但是，不動產登記制度並不直接瞄準房地產市場調控，更不能簡單地理解為房屋登記。新的不動產登記制度只是在信息系統方面的整合，不涉及房地產市場整體供求，即使登記會引起少數拋房現象，也不會撼動當前市場基本面。
5、其它相關政策
對奢侈性住宅轉讓後的增值收益，一律徵收20%個人所得稅。
轉讓家庭人均建築面積80平方米以上的住宅，房主找不到原始購房發票的，依照最新房產政策，稅務機關委託擁有國家一級資質的房地產評估機構(建立機構名庫隨機抽取)，參照有市場成交記錄的同地段同類房屋，或查閱當地住房信息系統，對其房產的原購買價進行評估，作為計稅依據。從低收取評估費，但評估費用由賣房人承擔，作為 丟失原始購房發票的懲罰。
當地政府每年公布分類住宅的市場指導價(即房產現值)，成交價明顯低於市場指導價的，以市場指導價作為房產稅的計稅依據(類似北京、深圳、成都等城市現在執行的二手房過戶指導價)。個人出租住宅，其租金收入須按20%繳納個人所得稅;按照最新房產政策，個人或企事業單位的經營性房產(商鋪、寫字樓、酒店等)，按租金收入的12%繳交房產稅，稅務部門另有規定的從其規定。
取消現行對轉讓個人住宅徵收5.5%營業稅的規定。房產所有人(業主)必須持有以上所有完稅證明，房屋權屬管理部門方可為其辦理房產過戶手續。各城鎮的房產稅收入和個人轉讓住宅增值收益的個人所得稅收入，由地方政府支配，專項用於保障房建設;盈餘部分擬用於其他社會保障類支出的，須經省級人民政府批准，並報中央政府主管部門備案。

③ 房地產市場調控政策的目標房地產市場調控政策手段主要有哪些

在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，政府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中佔有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，政府對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟後政府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。
我國的房地產市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化後才開始起步。房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由於起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特徵，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。在這種情況下，政府通常會採取一些經濟、法律、行政的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應該明確，基於我國當前房地產市場的實際情況，我國政府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。經濟學上對政府政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國政府當前若干房地產宏觀調控政策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，並在此基礎上給出相關政策建議。

一、 房地產產業政策分析
產業政策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。政府在實施產業政策時，其取向是產業發展目標的體現。而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特徵決定了房地產產業政策目標在於完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這需要政府採取恰當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯合和集團政策等。在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量政策和結構政策，也需要有合理的組織政策。
由於房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也佔有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利於節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合並、兼並等經濟機制來實現的。由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，並優化房地產企業的規模結構。
我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場佔有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恆生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場佔有率等主要指標要佔到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恆基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象徵。滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地政府對房地產業產業政策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經常有報導宣稱政府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。但在具體實施政策時，有關方面採取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以採取凍結上市的做法，管理層是出於對房地產泡沫的擔憂。的確，到1992的年，房地產開發數量、開發投資額、開工面積等均創歷史最高水平，這遠遠超過發當時我國的經濟發展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風較為嚴重，致使市場運行出現混亂無序的局面。鑒於此，政府果斷地採取了緊縮供給的宏觀調控政策，控制住了房地產市場嚴重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學者都或多或少地把金融危機的原因歸於房地產泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產企業上市禁令上更為謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經濟結構的老化與調整的滯後，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落後。房地產泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔心房地產泡沫而阻止房地產企業上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業績差的企業流向業績好的企業，從而實現資源的優化配置。股市本身的進入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應做的是放棄保護政策，不再ST 、PT下去了，讓中國股市真正成為企業的試金石。如美國股市最近的振盪，有人指出這是股市正在擠除泡沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現。
我國房地產企業除了擴大規模，向規模經濟要效益外，提高資產素質，向管理要效益也是從微觀上培養一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創新，尤其是金融制度創新在這方面是大有作為的。當前，房地產證券化是一個可取的方向。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。房地產經營管理的要求很高，尤其是在房地產市場發育的初級階段，更需專家經營。證券化的優點之一，在於它促使了房地產所有權與經營權的分開，這就為其專業化經營提供前提條件。我國的房地產主體行為很不規范，真正具有實力、精於管理的房地產公司並不多，"房地產熱"引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業紛紛涉足房地產，其結果勢必導致資源特別是管理資源的巨大浪費，而藉助證券化，房地產交專家經營，業主借證券化工具獲得應有的收益，投資者亦可分享房地產資源的優化組合，使房地產市場主體行為從混沌走向有序。

二、 房地產稅費分析
根據中房指數的統計，目前在我國城鎮商品房價格構成中，土地費用及稅費佔39％，建安成本佔51％，其他費用佔10％。在房地產利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負擔過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關繫到房價的高低，其本質上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經濟均衡運行的潤滑劑。

<一> 房地產稅費總量分析
稅，是政府憑借其行政權力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的徵收部門有三個層次。一是擁有立法、執法、司法權，執行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關、公檢法等；第二層：一些負責提供公共品或准公共品的事業單位，如環保、衛生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負責的事業范圍內執法監督的權力，如衛生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權中介機構。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔憂清理稅費會減少政府部門收入。
從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產稅收負擔能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規費侵蝕的營業稅、土地增值稅、城建稅、企業所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關系用坐標圖表示出來， 從圖上可以看出，稅率並不是越高越好，稅率只有達到一定最優點，才能使稅收達到最大。從長期來看，據世界銀行測算，房地產投資對相關產業的系數效應為2倍。當住房消費啟動後，每億元住房投資會帶來相關產業的GDP增長2億元，經濟發展，稅基擴大，政府的收入呈現出良性的增長循環。
從費的角度來看，清理各種規費能減少對經濟的扭曲作用，使各種規費給經濟帶來的間接成本減少到最小，提高經濟效率，促進公平，這將有利於經濟良好穩定的發展。各種費用給企業事業的間接成本遠大於本身。名目多、部門多、環節多的規費，意味著企業至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規費本身數額並不大，但企業為遵循這些規定卻耗費大量的人力和物力。房地產業屬於資金密集型產業，並且國內大多數開發商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產市場日益成熟的今天，房產市場上開始不斷推出各種流行房型設計。這使得市場先機對開發商來至關重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規費的存在降低了經濟運行的效率，提高經濟運行成本。稅收取之於民，用之於民。而各種規費則成為各政府部門自己的收入，並進而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規費對提高經濟運行效率而言有著更重要的意義。

<二> 部分規費分析
從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應按市場規律收取價款，而提供混合產品時，則應考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產業中，有些看似應由政府部門提供的產品從經濟學的角度來分析應交給市場來運作效率更高。
如政府代行市場職能收取的建築工程質量檢驗費，雖然說由政府出面監督工程質量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當質監站通過了一項工程，意味著政府對工程質量的認可，如果以後工程出了毛病，政府是否替房產商承擔賠償的責任呢？如果政府承擔責任，則政府容易混淆作為經濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員就完全沒有了把好質量關的約束機制。如果這項服務交給市場的中介機構來做。中介機構、房產商、購房者之間是平等關系，追求利潤最大化的中介機構會因擔心招致賠償而嚴格控制房產質量，這無疑是一種效率的改進。
工程質量檢驗費是政府行為應轉為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統的自然壟斷產業來說，這些收費在經濟學上也不符合效率的原則。自然壟斷產業固定成本所佔的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業進行政府管制，它們就會進行壟斷生產，導致低效率；如果把這類企業分割成幾個小企業，又會導致成本上升，規模不經濟。這是政府經營不以盈利為目的自然壟斷產業的理論基礎。政府可以採取邊際成本定價，也可以採取平均成本定價。無論採用哪種定價，公用事業部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本。現在房產商交納了增容費，最後由消費者承擔，建設了管道、纜線輸送網，但卻是公用事業部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等於消費者支付了雙重費用，公用事業部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社會效率的角度出發，這些增容費應由公用事業部門而非房產商來承擔。如果公用事業部門資金困難，可由房產商負責建造水電、煤氣的輸送網的成本，建築成本不能分攤到房價中，待以後公用事業部門收到水電、煤氣費了，再向房產公司支付輸送網的使用費。

三 、經濟適用房的經濟學分析
經濟適用房作為現階段的國家住房建設政策，旨在通過某種傾斜，如用地劃撥、稅費減免等優惠措施，來達到擴大住房供給，調節房地產投資結構和啟動市場有效需求的目的。它是基於我國目前特殊的房地產市場和住房發展市場發展階段的一種政策選擇。但是，對於經濟適用房制度的運行機制，與當前地產市場的關系、現行政策規定可能產生的市場反應、經濟適用房政策的適用范圍以及經濟適用房制度的可持續發展等問題，尚有待從理論上進行再探索。
經濟適用房政策作為一項政策，本意是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。但付諸實施後卻暴露出諸多問題：第一，補貼利益的流失與對完全商品房供給的"擠出效應"。目前，有些經濟適用房把銷售目標定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引開私家車的一族來爭相購買為榮。如果在地段、質量、功能、環境或者舒適性等一方面標准上，這類住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要，高收入階層也會想方設法擠入經濟適用房的消費群，從而使所流失的財政補貼效益最終轉化為生產者剩餘和少數中等偏高和高收入階層的消費者剩餘。而那些真正應該享受到補貼的，居住困難的中等偏低收入階層反而被排斥在受益范圍之外。經濟適用房提高標准後，其消費群與完全商品房的消費群產生一定的擠出效應。第二，助長了市場不公平競爭和違規操作。作為具有政策傾斜性的經濟適用房，實際上享受了特定階段的政策性資源。如果經濟適用房的操作缺乏必要的監督機制，從而形成"黑箱運行"，一些地方和部門為了獲得經濟適用房的有關政策優惠，受利益驅動，有可能會打著經濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、貸款，這就容易誘發政企間交易和尋租行為的發生。第三，提高政策的調控成本，降低政府調節市場的效率。為了使政策優惠能按預期的設想轉移到中低收入階層身上，就需要控制經濟適用房的受益面，避免不該享受財政補貼的階層也從中"沾光"。這就需要將政策調控的重點引向鑒別居民家庭收入層次，監督經濟適用房的流通和分配這些繁瑣而又無效的工作上，偏離了其主要職能。
用經濟學上的博奕論來分析，經濟適用房作為一項政策，涉及的利益方有政府部門、開發企業、消費者三方。在這三者中，有關政府部門擁有用地劃撥、稅費減免等權力。目前，政策優惠對眾多開發商來說是稀缺資源，是眾多開發商爭奪的對象。而在開發商以各種方式掙得政府政策優惠後，出於自身利益考慮有可能進行違規操作。由於政府對經濟適用房價格進行管制，按照建房《1998》154號文，經濟適用房住房價格除成本、稅金外，其開發利潤不得超過3％。而理性的開發商是不會願意從事這種回報率低於同期市場利率的投資項目。而在現實生活中，開發商卻對此趨之若鶩。一個合理的解釋是，開發商虛列成本以降低利潤，使其符合規定標准，而作為主管行政部門對此卻無能為力，甚至可能與開發商合謀使虛列的成本合法化，人為拉高經濟適用房利潤與售價，使價格管制名存實亡。政府部門為了達到經濟適用房的政策意圖，需要付出一定的監督費用，以對合格的開發商做出鑒別。而對購房者來說，雖然經濟適用房面向的對象是中低收入者，但具體操作過程中並沒有制定有效的收入調查措施。一部分高收入者也加入了購買經濟適用房的行列，甚至有些人將經濟適用房上市套利後再次購買經濟適用房進行投機。有關利益三方的相互博奕使得經濟適用房政策在操作過程中背離了原來的政策意圖。
由於經濟適用房是向住房供給者提供補貼，補貼的結果是在同等投資支出的前提下增加市場供給量，從而導致均衡價格的下降和住房需求的相應增加。為了使補貼的效益盡可能傳遞給政策所指向的收入階層。只有在消費者犧牲其他消費品需求的前提下，才能實現。如果政府直接補貼給消費者，則能更好地滿足消費者的綜合消費偏好。所謂消費者的綜合消費偏好，是指消費者根據自己的需要和偏好做出的消費選擇。用無差異曲線說明如圖：
用發補貼的方法會給消費者帶來更高的效用，而發補貼給供給者，則可能供給者供給的住房不是消費者所需要的或最重要的，這時消費者就難以得到最大的滿足了。在圖中，MN線代表其他消費品（x）和住房（y）的價格一定時，發了一筆現金所形成的預算線，如發補貼給者，該消費者可得到y1的其他消費品和y1的住房，所獲效用為u1,如發現金讓消費者根據偏好自由選購，消費者會買x2的其他消費品和y2的住房，所獲效用為u2, u2>u1。

參考文獻：
1、《從我國現階段房地產業政策的幾點思考》刑建國、鄭重載《房地產經濟與管理》
2、《磚頭補貼還是人頭補貼》載《房地產世界》1999年8月號
3、《房地產稅費問題透視》載《上海房地》1999年6月號
4、《現代西方經濟學教程》黃亞鈞著復旦大學出版社
5《Towards Undividied Cities ：The Potential of Economic Revitalisation and Housing Redifferention 》Housing Studies ，Vol，14 NO.5,573-584,1999
6《Policy Review Housing Studies》Vol，13，No,6，833-839，1998

④ 房地產市場宏觀調控的原則有哪些

宏觀調控是指國家對國民經濟總量進行的調節與控制，國家通過實行宏觀調控政策的手段來保持經濟總量平衡，抑制通貨膨脹，促進重大經濟結構優化，實現經濟穩定增長。那麼國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動就是房地產宏觀調控。 1、土地計劃調控。土地作為重要的生產要素，是宏觀政策調控的重要內容，而土地供應計劃對房地產開發投資調節的功效尤為直接和顯著，因為房地產開發總是伴隨著對土地的直接需求，政府供應土地的數量和質量無疑可以直接控制房地產開發的規模和結構。 2、稅收的功能。房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關系、保證政府的土地收益，還可以通過賦稅差別體現政府的稅收政策和產業政策，進而抑制市場投機、控制房地產價格、規范房地產市場交易行為等方面起到明顯的作用。 3、金融杠桿的作用。房地產業與金融業息息相關。金融業的支持是房地產業繁榮必不可少的條件，房地產信貸也為金融業提供了廣闊的發展天地。發展房地產金融，通過近代規模、利率水平、貸款方式等金融措施調節房地產市場，實際上是政府調控房地產市場的一個重要手段。

⑤ 現在房地產市場調控政策怎麼樣

房地產是國民經濟的重要產業。1998-2009年，房地產開發投資對我國經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發後最關鍵的2009年，房地產業對我國經濟增長貢獻率達19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。
房市調控特點

相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價的合理區間符合中國的歷史實際。

2010年政府對房地產實行了一系列調控，被稱為"史上最嚴厲的調控"。然而對比2009年，2010年房地產各項指標全面上揚，房地產開發投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產開發企業完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產開發企業資金來源同比增長25.4%。房地產投資占城鎮固定資產投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產信貸總額佔新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

金融手段

收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。

先看貨幣手段，包括加息、提高准備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產的影響取決於以下兩個作用的疊加效果：通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發和購房成本上升，對房價起抑製作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。
限購令

臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。

在通脹預期下，購房熱潮湧現，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。調控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。

我是北京騰輝信德 擔保公司的 有什麼 不明白的您可以隨時給我打電話，詳見用戶名

⑥ 當前房地產市場的調控政策是什麼啊！！！

全國工商聯房地產商會會長 聶梅生

房地產是國民經濟的重要產業。1998-2009年，房地產開發投資對我國經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發後最關鍵的2009年，房地產業對我國經濟增長貢獻率達19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。
房市調控特點
相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價的合理區間符合中國的歷史實際。
2010年政府對房地產實行了一系列調控，被稱為史上最嚴厲的調控。然而對比2009年，2010年房地產各項指標全面上揚，房地產開發投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產開發企業完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產開發企業資金來源同比增長25.4%。房地產投資占城鎮固定資產投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產信貸總額佔新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。
觀察近10年的房地產調控，我們發現房價增幅與GDP、CPI增幅密切相關，10年來房價同比變動處於二者之間，在CPI進入下行通道時，房價降幅高於CPI；進入上升通道時，房價漲幅又高於CPI，在CPI指數進入通脹或存在通脹預期時，房價指數高於CPI，尤其在加息後仍為負利率時更推動房價上升。相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價合理區間符合中國的歷史實際。
房地產調控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區間。目前，地方政府被要求出台房價控制措施，但關於房價合理區間尚未形成共識。對於存在房地產泡沫的熱點城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標，難以作為近期確定房價合理區間的唯一依據，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據；以自住性為主的二、三線城市，應以這兩個指標為主確定房價合理區間。下文將對房地產調控政策做詳細分析。
金融手段
收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。
先看貨幣手段，包括加息、提高准備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產的影響取決於以下兩個作用的疊加效果：通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發和購房成本上升，對房價起抑製作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。
其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產投資自有資金率降至20%以下，房地產開發成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點城市逼近10倍。 2010年在一系列政策調控下，開發商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。
限購令
臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。
在通脹預期下，購房熱潮湧現，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。調控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。
35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出台了「限購令」。2010年35個大中城市商品房佔全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設定這些城市投資性購房比例平均為15%～20%，「限購令」將使全國房地產交易量下降5%～7%左右，交易額下降7%～11%，控制流入的資金量約2500億～4000億元。到底能限制多少房地產貸款？2010年新增房地產貸款2.01萬億元，按照統計數據，個人抵押貸款佔60%，由於交易額下降使開發貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。
當前對「限購令」的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預。限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應聲而下，對後市的威懾力量遠高於實際限購數量。而房地產開發商在現金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現大的降價。2011年各項調控政策有待落實，尤其是保障性住房見效需要時間，當前臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。
保障性住房與房產稅
大力支持保障性住房建設關鍵是解決資金和土地問題。
據REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產開發投資增幅約5個百分點。2011年規劃新開工建設1000萬套保障性住房，預計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預計2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動房地產開發投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。
保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產泡沫、拉動經濟，可謂一箭雙雕。如規劃如期完成，將對房地產市場乃至經濟穩定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標，而從現有指標中分配，就等於從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設共需1.3萬億-1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平台債務未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設關鍵是解決資金和土地問題。
房產稅是前段時間熱議的話題。中國指數研究院專題報告指出：如只針對高端物業征稅，即重慶模式，預計全國每年針對住宅的征稅規模將不足千億，資金控製作用不大，對地方政府也難有效補給；如對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產稅將為7600億元，但近期這種方式不現實。房產稅並不能在短期直接降低房價，但會對房價預期起作用，意義在於建立合理的長效稅收機制，對於促進商品房市場機制的形成必不可少。
土地是平抑房市的權重力量
如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。
2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據國土資源部的數據：2010年全國土地出讓成交總價款達2.9萬億，較前一年增加71%。；全國土地出讓收入預計佔地方本級財政收入的71%。土地財政比重持續上升，地方政府是最大的受益方。
金融機構以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。據國土資源部公告：2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發商進行土地抵押貸款後，需經歷2年左右的開發周期才能成為產品進入市場交易。如這期間市場形勢發生大的變化，巨額資金將直接關聯到金融層面。上世紀90年代初海南房地產泡沫破滅就是教訓之一。
以上表明在中國現行土地出讓制度和房地產開發模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產領域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。
如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應求時，房價上漲，土地增值，資產泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產市場的權重力量。一方面要抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一方面要促進已出讓土地的合理開發利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產市場。

⑦ 當今中國房地產市場如何調控

明年估計哈：
1、房產稅試點徵收的城市范圍擴大；
2、限購令暗中取消或取消；
3、保障房建設進一步加快；

一句話，明年可能要滿足一部分剛性需求，對首次購房的可能會有放鬆。但大的格局，即房地產的調控不會放鬆。

⑧ 房地產市場宏觀調控

房價收入比：是衡量房價已購房者收入水平的一個指標，=總房價除以家庭的可專支配收入，以一家三口住房屬80平米來計算2000年的指標為4495*80/21626*3=5.54,2005年已經達到8.73，據有關報道2006年高達12，根據國際慣例，合理的房價比為3~6倍。
從上面的概念和數據就可以知道我國過去一段時間我國房地產市場的狀況了。
政府採取的政策：1、廉租房建設。土地，尤其是城市的土地是稀缺的資源，不可再生且越用越少，如果相當一部分人去租房的會會降低購房的需求。
嚴格控制豪宅增長數量···

⑨ 明年將如何調控房地產市場

日前，在全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長王蒙徽稱：明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

城市與房地產研究專家孟祥遠針對此次「施行差別化調控政策」的表述，給出了自己的解讀：

第一，全國住房城鄉建設會議是一個級別很高的全國范圍內的房地產會議，此次會議上提出的政策要求是決定未來房地產走勢的重要信號。

第二，「滿足首套剛需、支持改善需求」，這意味著2018年會對剛需和改善性購房有太多抑制。有了住建部長的新表態，2018年會微調政策，對真正有居住需求的買房人來說，是個大利好。

第三，我們基本上可以確定：2018年中國樓市整體處於平穩局面，不是冬天。差別化調控實質上就是穩定房地產市場發展前景，大起大落的市場行情不是調控政策的目標與目的。